Por: Miriam Andreina Rendon Fermin
El desarrollo de Nueva York, específicamente, Hudson Yards es una iniciativa cuidadosamente planificada de la Ciudad de Nueva York que pretendía la mejoría de una antigua zona industrial de Manhattan y el aumento de inversión extranjera y local. Hudson Yards era un área subdesarrollada. La infraestructura pública estaba disminuyendo o no existía en una de las ubicaciones más céntricas de la ciudad (Ciudad de Nueva York, 2010). Para revitalizar esta parte de la ciudad, la ciudad de Nueva York necesitaba impulsar el proceso, proporcionando diversos incentivos a la inversión, con el fin de atraer el desarrollo potencial.
Hudson Yards se creó como una asociación público-privada PILOT (pago en lugar de impuestos) para su financiación. Según Bridget Fisher y Flavia Leite del Schwartz Center for
Análisis de Política Económica tales asociaciones se utilizan para financiar “infraestructura pública y/o proyectos de desarrollo económico utilizando el aumento esperado en los ingresos fiscales, con mayor frecuencia en la forma de impuestos a la propiedad”. La ciudad asignó $3,500 millones de dólares en bonos para financiar la creación de dos estaciones de metro y la extensión de la línea #7 del metro, así como el desarrollo del espacio público central del masterplan para recuperar su inversión de los pagos de impuestos a la propiedad del desarrollo futuro. Al mismo tiempo, aumentó la zonificación del área para acomodar más área edificable. Eso equivaldría a un retorno más exitoso de la inversión inicial. Estas dos acciones iniciales tomadas por la ciudad dieron incentivos a los desarrolladores para unirse a la empresa, ya que aseguraron el acceso público y espacio público, así como FAR más altos. La asociación público-privada se organizó en dos entidades administrativas que están financiando y gestionando el proyecto. La Corporación de Infraestructura de Hudson Yards (HYIC) es responsable por la entrada y gasto de fondos para la ejecución de las obras públicas mencionadas arriba. HYIC recibe fondos de ingresos recurrentes y únicos. Los ingresos recurrentes durarán alrededor de 35 años después de la finalización de cada fase y se derivan de programas “PILOTOS” para impuestos a la propiedad comercial o TEPs (Tax Equivalent Payments) para residencial y hoteles. Una vez los ingresos provienen de bonos de densidad que elevan el “FAR” (Altura y densidad de una parcela en NY) de subparcelas específicas, PILOTOS para hipotecas registrando impuestos que ascienden al 2,8% de la hipoteca total tomada por el desarrollador y los “ISP” (Pagos de soporte de intereses) por la ciudad hasta que los pagos recurrentes comienzan a devolverse.
KPF Associates
KPF Associates
Hudson Yards Development Corporation (HYDC) supervisa la implementación del desarrollo en general, tanto público como privado. Esta entidad está integrada por los diversos interesados en el proyecto. Empresas relacionadas como, Oxford Property Group, Ayuntamiento, HYNIC, el Departamento de Parques y Recreación, el MTA (el sistema de transporte público de NY) y la comunidad local, entre otros, están representados dentro de HYDC.
El objetivo de la asociación público-privada aquí era crear un resultado beneficioso para el público, capital privado, y la ciudad. El objetivo inicial de repoblar y mejorar el área o parte de la ciudad que poco a poco se está logrando con la introducción de espacios abiertos y nuevos desarrollos de uso mixto. Sin embargo, el retorno de la inversión inicial de la ciudad será menor gasto de lo esperado. De acuerdo a los hallazgos de Fisher y Leite, la ciudad terminará absorbiendo $2,100 millones de dólares de pérdida de inversión en dinero de los contribuyentes para las obras públicas ofrecidas como incentivo inicial. Adicionalmente, el incremento en el valor de la tierra y el área en general, resultan en la gentrificación y el reemplazo inevitable de la clase obrera con la clase media alta, lo que limita aún más la asequibilidad de Manhattan. Qué parece permanecer es la promesa de prosperidad y crecimiento económico del desarrollador y fundador de la zona en desarrollo:
“Related Companies y Oxford Properties Group publicaron hoy un informe que describe el impactos económicos sustanciales del desarrollo de 28 acres de Hudson Yards en el Nuevo Economía de la ciudad de York. Una vez que esté completamente operativo, el desarrollo contribuirá con casi $19 mil millones anuales al Producto Interno Bruto (PIB) de la ciudad de Nueva York, lo que representa 2.5 por ciento del PIB de la ciudad. También contribuirá con casi $500 millones anuales en City impuestos. Empresas y edificios en Hudson Yards traerán 55,752 empleos directos a la nueva área en desarrollo de West Side (Rose, 2016, párr. 10).”